生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域這些可以申報！國家發(fā)展改革委發(fā)布關(guān)于全面推動REITs項目常態(tài)化發(fā)行的通知

　　近日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，要求全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行，將完善工作機制，針對不同主體細化實化相應(yīng)責(zé)任，并用好項目退回機制。文件同時明確了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報要求，其中生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎(chǔ)設(shè)施項目。
 

　　下面是原文↓
 

　　國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知
 

 

　　各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團發(fā)展改革委，有關(guān)中央企業(yè)：
 

　　為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，按照《國務(wù)院關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》(國發(fā)〔2024〕10號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》(國辦發(fā)〔2022〕19號)、《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號)要求，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)(以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”)市場高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下。
 

　　一、全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點以來，制度規(guī)則持續(xù)完善，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步增長，資產(chǎn)類型不斷豐富，市場表現(xiàn)總體穩(wěn)健，各方參與積極性顯著提升，基礎(chǔ)設(shè)施REITs對促進投融資機制創(chuàng)新、深化資本市場改革、服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行已具備良好條件。各參與方要嚴格貫徹落實市場化、法治化原則，各司其職、各負其責(zé)，依法依規(guī)推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs更好實現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行。
 

　　二、積極主動適應(yīng)常態(tài)化發(fā)行要求。各參與方要堅持“權(quán)責(zé)利對等”原則，主動提升項目準備能力、材料編制能力、投資判斷能力，積極適應(yīng)常態(tài)化發(fā)行要求。發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人要深入學(xué)習(xí)理解監(jiān)管要求，全方位梳理符合條件的項目，對照本通知要求逐項核查基本條件符合性，認真編制申報材料，全面客觀、真實準確呈現(xiàn)項目情況，切實擔(dān)負起項目申報責(zé)任。為項目提供服務(wù)的律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)、稅務(wù)咨詢機構(gòu)以及擔(dān)任財務(wù)顧問的證券公司等中介機構(gòu)，要嚴格遵循執(zhí)業(yè)道德和執(zhí)業(yè)標準，全面真實反映項目客觀情況，充分披露項目潛在風(fēng)險。REITs投資人要準確把握基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性，正確判斷投資價值，自主決策、自擔(dān)風(fēng)險。
 

　　三、準確把握推薦重點。我委將堅持市場化、法治化精神，按照重點突出、標準明確、規(guī)范透明的原則，進一步聚焦宏觀政策符合性、投資管理合規(guī)性、回收資金使用等推薦重點，改進《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報要求》(簡稱《申報要求》)，確保申報推薦有據(jù)可依、有章可循。對法規(guī)政策、監(jiān)管規(guī)則、公司章程等有明確規(guī)定的事項，如企業(yè)內(nèi)部決策、國資轉(zhuǎn)讓、分拆上市、融資限制、稅收繳納等，發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)依法依規(guī)自行辦理。發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人要全面審慎披露項目未來收入預(yù)測假設(shè)指標，投資人要充分考慮未來收入波動影響因素，做到合理估值、理性投資。
 

　　四、切實提高推薦效率。各地發(fā)展改革委要積極協(xié)調(diào)有關(guān)方面，依法依規(guī)幫助企業(yè)解決重點難點問題，盡可能縮短項目準備周期；要加大工作力度，優(yōu)化工作流程，切實提高項目申報工作質(zhì)量和效率。咨詢評估機構(gòu)要著力提升專業(yè)能力，全面準確把握評估要求，及時發(fā)現(xiàn)并反饋問題，嚴格落實委托評估時限要求。我委將嚴格按照本通知要求，規(guī)范高效開展審核評估，并根據(jù)評估結(jié)果對項目及時推薦或退回，切實提高推薦效率。我委僅對《申報要求》中明確的有關(guān)事項負責(zé)，并將根據(jù)黨中央、國務(wù)院有關(guān)決策部署以及固定資產(chǎn)投資管理和資本市場發(fā)展要求等，適時調(diào)整更新《申報要求》。
 

　　五、壓緊壓實各方責(zé)任。我委將完善工作機制，針對不同主體細化實化相應(yīng)責(zé)任，并用好項目退回機制。發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人是項目準備、申報等工作的第一責(zé)任人，要切實擔(dān)負起主體責(zé)任，并對申報材料的真實性、有效性、合規(guī)性、完備性負責(zé)。相關(guān)中介機構(gòu)要客觀出具相關(guān)意見，真實反映項目情況，對隱瞞事實、弄虛造假的，我委將商有關(guān)方面予以嚴懲。咨詢評估機構(gòu)要切實提高評估質(zhì)量，嚴格遵守廉潔、保密等工作紀律，控制評估反饋次數(shù)和評估時限；對評估質(zhì)量低劣或存在違反工作紀律情形的，我委將予以嚴肅處理。
 

　　本通知自2024年8月1日起實施。此前我委印發(fā)的有關(guān)文件與本通知不一致的，以本通知為準。我委已正式受理以及已推薦至中國證監(jiān)會的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目，繼續(xù)按照原申報要求執(zhí)行，回收資金使用方面可根據(jù)項目實際申請按照本通知要求調(diào)整使用方案。
 

　　附件：基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報要求

 

　　國家發(fā)展改革委
 

　　2024年7月6日

 

　　基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報要求

　　一、行業(yè)范圍要求
 

　　下列行業(yè)范圍內(nèi)，全國各地區(qū)符合條件的項目均可申報。
 

　　1.交通基礎(chǔ)設(shè)施。包括收費公路、鐵路、機場、港口項目。
 

　　2.能源基礎(chǔ)設(shè)施。包括風(fēng)電、太陽能發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項目；儲能設(shè)施項目；清潔低碳、靈活高效的燃煤發(fā)電(含熱電聯(lián)產(chǎn)煤電)項目；特高壓輸電項目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項目。其中，燃煤發(fā)電項目應(yīng)具備以下一項或多項條件：純凝工況最小發(fā)電出力在30%額定負荷及以下；摻燒生物質(zhì)、氫、氨等低碳燃料，摻燒熱量比例不低于10%；配備大規(guī)模碳捕集利用與封存(CCUS)設(shè)備。
 

　　3.市政基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱項目，以及停車場項目。
 

　　4.生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎(chǔ)設(shè)施項目。
 

　　5.倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施。面向社會提供物品儲存服務(wù)并收取費用的倉庫，包括通用倉庫項目以及冷庫等專業(yè)倉庫項目。
 

　　6.園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。位于自由貿(mào)易試驗區(qū)、國家級新區(qū)、國家級與省級開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目。其中，國家級與省級開發(fā)區(qū)以《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年版)》發(fā)布名單為準，2018年以后的開發(fā)區(qū)需取得國務(wù)院或省級人民政府的批復(fù)文件，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國家發(fā)展改革委公布名單為準。若納入項目底層資產(chǎn)的單體建筑中包含物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人(原始權(quán)益人)的酒店和配套底商，且占同一單體建筑面積比例不超過30%的，可納入項目底層資產(chǎn)。
 

　　7.新型基礎(chǔ)設(shè)施。包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能基礎(chǔ)設(shè)施項目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)項目，智能交通、智慧能源、智慧城市項目。
 

　　8.租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目，由專業(yè)機構(gòu)自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項目(園區(qū)范圍與“6.園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施”的范圍要求一致)。
 

　　9.水利設(shè)施。具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施項目。
 

　　10.文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施。包括自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA級和AAAA級旅游景區(qū)項目。在景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人(原始權(quán)益人)的配套旅游酒店可納入項目底層資產(chǎn)。
 

　　11.消費基礎(chǔ)設(shè)施。包括百貨商場、購物中心、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)綜合體、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，家居、建材、紡織等各類專業(yè)市場項目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目。與消費基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人(原始權(quán)益人)的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。
 

　　12.養(yǎng)老設(shè)施。依法登記并在民政部門備案的養(yǎng)老項目。
 

　　13.符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施項目。
 

　　二、項目基本條件要求
 

　　申報項目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、資產(chǎn)完整、運營穩(wěn)定、收益良好，資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)滿足要求，相關(guān)參與方應(yīng)信用狀況良好。
 

　　(一)項目權(quán)屬清晰。項目應(yīng)權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人(原始權(quán)益人)依法合規(guī)直接或間接擁有項目所有權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)(含特許經(jīng)營權(quán)，下同)，不存在重大經(jīng)濟或法律糾紛。項目公司依法完全持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)。土地、海域使用依法合規(guī)，用地性質(zhì)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項目近3年未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題或影響項目穩(wěn)定運營的重大合同糾紛。
 

　　(二)底層資產(chǎn)完整。項目原則上應(yīng)將實現(xiàn)資產(chǎn)功能作用所必需的、不可分割的各組成部分完整納入底層資產(chǎn)范圍；特殊情況下無法全部納入底層資產(chǎn)的，應(yīng)采取有力舉措保障底層資產(chǎn)運營管理的穩(wěn)定性。對于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等項目，鼓勵將資產(chǎn)所屬同一建筑物全部納入底層資產(chǎn)，特殊情況下未納入部分資產(chǎn)占單體建筑的面積原則上不得超過30%，最高不得超過50%。
 

　　(三)運營收益良好。項目運營時間原則上不低于3年。對于能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，可適當(dāng)降低運營年限要求。不存在可能對未來長期穩(wěn)定運營產(chǎn)生重大影響的風(fēng)險因素。
 

　　項目收益來源合理分散，直接或穿透后應(yīng)來源于多個現(xiàn)金流提供方；因商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，商業(yè)模式應(yīng)合理穩(wěn)定，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財務(wù)狀況穩(wěn)健。項目收入來源中包含政府補貼的，應(yīng)為按行業(yè)統(tǒng)一規(guī)定提供的補貼、不得為針對特定項目的專門補貼。
 

　　項目現(xiàn)金流投資回報良好，近3年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流均為正。最近3個會計年度的平均息稅折舊攤銷前利潤(或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流)，不低于未來3個會計年度平均預(yù)計息稅折舊攤銷前利潤(或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流)的70%；對于運營時間不足3年但能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，在確保風(fēng)險可控的前提下，可合理確定相關(guān)要求。若項目在推薦至中國證監(jiān)會后，未來年度息稅折舊攤銷前利潤(或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流)預(yù)測與國家發(fā)展改革委推薦時發(fā)生重大變化導(dǎo)致無法滿足上述要求，發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人應(yīng)主動披露國家發(fā)展改革委向中國證監(jiān)會推薦時的預(yù)測情況并解釋變化原因。如項目發(fā)行后3年內(nèi)可能開展顯著影響正常運營的重大改擴建、設(shè)備更新等活動，發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人應(yīng)全面分析其對經(jīng)營收益的影響并充分披露。
 

　　(四)資產(chǎn)規(guī)模符合要求。對于首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目，當(dāng)期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元(租賃住房項目和養(yǎng)老設(shè)施項目不低于8億元)。發(fā)起人(原始權(quán)益人)具有較強擴募能力，以控股或相對控股方式持有、基本具備發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs條件的各類資產(chǎn)合計規(guī)模(如高速公路通車里程、園區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等)原則上不低于擬首次發(fā)行資產(chǎn)規(guī)模的2倍。對于因行業(yè)共性原因?qū)е麓_實缺乏其他可擴募資產(chǎn)的項目，以及首次發(fā)行規(guī)模超50億元的項目，可適當(dāng)放寬可擴募資產(chǎn)規(guī)模要求。
 

　　對于已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入項目，不作規(guī)模要求。同一發(fā)起人(原始權(quán)益人)所屬的同類項目，原則上應(yīng)通過同一基礎(chǔ)設(shè)施REITs平臺以新購入方式發(fā)行上市。
 

　　(五)參與方經(jīng)營狀況良好。發(fā)起人(原始權(quán)益人)、項目公司、運營管理機構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運營、市場監(jiān)管、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄，未發(fā)生重大安全生產(chǎn)事故。發(fā)起人(原始權(quán)益人)、運營管理機構(gòu)財務(wù)狀況良好、經(jīng)營穩(wěn)健。對于租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等類型項目，發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)為開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。運營管理機構(gòu)或其主要運營團隊具備豐富的項目運營管理經(jīng)驗，具有持續(xù)經(jīng)營能力?；鸸芾砣恕①Y產(chǎn)支持證券管理人資質(zhì)情況按照中國證監(jiān)會相關(guān)要求執(zhí)行。
 

　　(六)中介機構(gòu)符合執(zhí)業(yè)要求。為項目提供服務(wù)的律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)、稅務(wù)咨詢機構(gòu)以及擔(dān)任財務(wù)顧問的證券公司等中介機構(gòu)，向國家發(fā)展改革委報送時不在嚴重失信主體名單內(nèi)，不在被行業(yè)主管部門要求暫停執(zhí)業(yè)期間，不在被有關(guān)監(jiān)管機構(gòu)要求暫停開展證券業(yè)務(wù)或基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)期間。如項目報送后出現(xiàn)上述情形，發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)主動報告有關(guān)情況，可以更換相關(guān)中介機構(gòu)并更新項目材料，或者待暫停執(zhí)業(yè)、責(zé)令整改等期限屆滿后再重新申報。
 

　　三、項目合規(guī)要求
 

　　申報項目應(yīng)符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度等要求，從法律法規(guī)、投資管理角度具備可轉(zhuǎn)讓性。
 

　　(一)符合宏觀管理政策要求。項目不得與國家重大戰(zhàn)略、國家宏觀調(diào)控政策，國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、有關(guān)專項規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃(實施方案)，《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》和相關(guān)行業(yè)政策規(guī)定相違背。外商投資項目還應(yīng)符合外商投資準入負面清單等有關(guān)政策要求。
 

　　(二)投資管理手續(xù)齊備。項目應(yīng)依法依規(guī)取得各項固定資產(chǎn)投資管理手續(xù)，包括項目審批、核準或備案手續(xù)，規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可、竣工驗收以及節(jié)能審查、取水許可等依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)辦理的其他重要手續(xù)，符合生態(tài)保護紅線管理的相關(guān)規(guī)定。外商投資項目應(yīng)取得國家利用外資有關(guān)手續(xù)。
 

　　投資管理手續(xù)是否合規(guī)，應(yīng)以項目投資建設(shè)時的法律法規(guī)和國家政策作為主要判定依據(jù)。項目投資建設(shè)時無需辦理但按現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理的有關(guān)手續(xù)，應(yīng)按當(dāng)時規(guī)定把握，并說明有關(guān)情況；項目投資建設(shè)時應(yīng)當(dāng)辦理但現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)取消或與其他手續(xù)合并的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，應(yīng)由相關(guān)負責(zé)部門說明情況或出具處理意見；按照項目投資建設(shè)時和現(xiàn)行規(guī)定均需辦理的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，原則上應(yīng)由相關(guān)負責(zé)部門依法補辦，確實無法補辦的應(yīng)由相關(guān)負責(zé)部門出具處理意見。如項目曾進行改變功能用途的重大改擴建，應(yīng)主要依據(jù)改擴建時的相關(guān)手續(xù)辦理情況判斷其投資管理合規(guī)性。
 

　　(三)土地使用依法合規(guī)。
 

　　1.對項目公司擁有土地使用權(quán)的所有權(quán)類項目。如項目以劃撥方式取得土地使用權(quán)，土地所在地的市(縣)人民政府或自然資源行政主管部門應(yīng)對項目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議；如項目以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)，原土地出讓合同簽署機構(gòu)(或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機構(gòu))應(yīng)對項目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議；如項目以招拍掛出讓或二級市場交易方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)說明取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓(轉(zhuǎn)讓)方、取得時間及相關(guān)前置審批事項。
 

　　2.對項目公司擁有土地使用權(quán)的經(jīng)營收益權(quán)類項目。發(fā)起人(原始權(quán)益人)和基金管理人應(yīng)就土地使用權(quán)作出包含以下內(nèi)容的承諾：項目估值中不含項目使用土地的土地使用權(quán)市場價值，基金存續(xù)期間不轉(zhuǎn)移項目涉及土地的使用權(quán)(政府相關(guān)部門另有要求的除外)，基金清算時或經(jīng)營收益權(quán)到期時將按照相關(guān)協(xié)議約定以及法律法規(guī)規(guī)定處理相關(guān)土地使用權(quán)。
 

　　3.對項目公司不擁有土地使用權(quán)的項目。應(yīng)說明土地使用權(quán)擁有人取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓(轉(zhuǎn)讓)方和取得時間等相關(guān)情況，土地使用權(quán)擁有人與項目公司之間的關(guān)系，以及說明項目公司使用土地的具體方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相關(guān)證明材料。
 

　　4.如使用集體土地，應(yīng)說明集體土地產(chǎn)權(quán)人與項目公司之間的關(guān)系，提供相關(guān)協(xié)議文件，以及訂立該等協(xié)議經(jīng)相關(guān)有權(quán)主體同意情況。如存在外部租賃用地，租賃期限不得超過20年。如項目公司使用土地的剩余年限少于基金存續(xù)期限，應(yīng)說明相關(guān)情況。
 

　　(四)從法律法規(guī)、政策規(guī)定、投資管理等角度具備可轉(zhuǎn)讓性。如國家和地方有關(guān)法規(guī)制度及政策文件，項目審批、核準或備案手續(xù)，土地出讓合同(或土地租賃協(xié)議)、特許經(jīng)營協(xié)議或PPP合同及園區(qū)入園協(xié)議(如有)中對項目公司名下的土地使用權(quán)、項目公司股權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定，相關(guān)有權(quán)部門或協(xié)議簽署機構(gòu)應(yīng)對項目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議。企業(yè)內(nèi)部決策、國資轉(zhuǎn)讓、分拆上市、融資限制條件等事項，由發(fā)起人(原始權(quán)益人)按照法規(guī)制度、監(jiān)管要求、公司章程等自行辦理，發(fā)展改革部門不予判斷。
 

　　(五)政府和社會資本合作(PPP)項目還應(yīng)滿足以下要求。
 

　　1.項目收入來源以使用者付費(包括按照穿透原則實質(zhì)為使用者支付費用)為主。收入來源含地方政府補貼的，應(yīng)為按行業(yè)統(tǒng)一規(guī)定提供的補貼，且近3年每年補貼金額占項目年度總收入比例原則上不超過15%。
 

　　2.項目運營穩(wěn)健正常，政府和社會資本方之間未發(fā)生重大合同糾紛。
 

　　3.2014年9月前實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合當(dāng)時國家關(guān)于特許經(jīng)營管理的相關(guān)規(guī)定，取得特許經(jīng)營協(xié)議簽署機構(gòu)、行業(yè)主管部門出具的無異議函。
 

　　4.2014年9月至2023年2月前已完成招標采購程序的政府和社會資本合作項目，應(yīng)符合PPP項目清理核查要求，且取得PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議簽署機構(gòu)、行業(yè)主管部門出具的無異議函。如屬于特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》(國家發(fā)展改革委等6部門2015年第25號令)等有關(guān)規(guī)定。
 

　　5.2023年2月前未完成招標采購程序的項目，以及后續(xù)新實施的項目，應(yīng)符合《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、財政部〈關(guān)于規(guī)范實施政府和社會資本合作新機制的指導(dǎo)意見〉的通知》(國辦函〔2023〕115號)、《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》(國家發(fā)展改革委等6部門2024年第17號令)等有關(guān)文件要求，屬于全國政府和社會資本合作項目信息系統(tǒng)中的合規(guī)項目。若特許經(jīng)營協(xié)議未明確支持后續(xù)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，則應(yīng)取得特許經(jīng)營項目實施機構(gòu)、行業(yè)主管部門出具的無異議函。
 

　　四、回收資金使用要求
 

　　申報項目要形成完善的回收資金使用方案，充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn)、促進投資良性循環(huán)作用。
 

　　(一)準確把握回收資金用途。發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)將凈回收資金主要用于在建項目、前期工作成熟的新建(含改擴建)項目和存量資產(chǎn)收購；用于補充發(fā)起人(原始權(quán)益人)流動資金等用途的凈回收資金比例不超過15%?；厥召Y金可按照市場化原則依法合規(guī)跨區(qū)域、跨行業(yè)使用，除國家有特殊規(guī)定外，任何地方或部門不得設(shè)置限制條件。
 

　　(二)嚴格遵守相關(guān)政策要求。發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)及時高效使用回收資金，基礎(chǔ)設(shè)施REITs購入項目(含首次發(fā)行與新購入項目)完成之日起2年內(nèi)，凈回收資金使用率原則上應(yīng)不低于75%，3年內(nèi)應(yīng)全部使用完畢。應(yīng)符合房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，不得將回收資金變相用于商品住宅開發(fā)項目。應(yīng)符合信息披露要求，將回收資金使用等有關(guān)情況向社會公開。
 

　　(三)嚴格執(zhí)行回收資金使用直報制度。發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)于每季度結(jié)束后5個工作日內(nèi)，將回收資金使用情況直接報送國家發(fā)展改革委投資司，同步抄報主申報的省級發(fā)展改革委(含省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團發(fā)展改革委，下同)和中國證監(jiān)會派出機構(gòu)、證券交易所。回收資金使用完畢后，可不再報送。回收資金實際用途調(diào)整的應(yīng)通過季度報送或單獨報送的方式說明情況，并依法合規(guī)做好信息披露。對于回收資金使用方向不符合政策要求或使用進度明顯不符合預(yù)期的，國家發(fā)展改革委將根據(jù)情況分類采取提醒、約談或?qū)徤魇芾硇沦徣腠椖可暾埖却胧?br /> 

　　五、項目申報準備
 

　　發(fā)起人(原始權(quán)益人)和基金管理人共同作為項目“第一責(zé)任人”，必須切實履行好主體責(zé)任，認真做好項目前期準備和申報材料準備，確保申報項目符合各項政策要求。
 

　　(一)認真做好項目前期準備。發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、中介機構(gòu)等應(yīng)全面掌握基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策要求，充分參考已發(fā)行項目的成熟做法，自主篩選合格資產(chǎn)、制定產(chǎn)品方案、完善合規(guī)手續(xù)、解決難點問題，切實做好項目前期準備，確保項目合規(guī)優(yōu)質(zhì)、具備申報條件。
 

　　(二)確保申報材料真實客觀。發(fā)起人(原始權(quán)益人)和基金管理人要嚴格按照本申報要求和《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報材料格式文本》要求，認真準備項目申報材料并提供相關(guān)證明文件，不得弄虛作假、違規(guī)包裝。發(fā)起人(原始權(quán)益人)和基金管理人要對申報材料的真實性、有效性、合規(guī)性、完備性負責(zé)。相關(guān)中介機構(gòu)要對其出具材料的真實性、有效性、合規(guī)性、完備性負責(zé)，并出具相關(guān)承諾。
 

　　六、項目申報推薦程序
 

　　各有關(guān)方面應(yīng)嚴格按下列程序開展項目申報和推薦工作。
 

　　(一)報送省級發(fā)展改革委。首次發(fā)行時，發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)認真做好申報材料準備，直接向項目所在地的省級發(fā)展改革委報送項目申報材料。發(fā)起人(原始權(quán)益人)擬整合跨省(區(qū)、市)及計劃單列市多個項目一次性發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的，應(yīng)向發(fā)起人(原始權(quán)益人)注冊地省級發(fā)展改革委報送完整申報材料，并分別向項目所在地省級發(fā)展改革委報送涉及該地區(qū)的項目材料；發(fā)起人(原始權(quán)益人)注冊地省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目和基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行總體方案審查把關(guān)，項目所在地省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目審查把關(guān)。
 

　　已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入項目時，發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)在基金管理人按照證券交易所有關(guān)規(guī)定首次發(fā)布臨時公告披露相關(guān)信息后，向新購入項目所在地省級發(fā)展改革委報送項目申報材料。
 

　　(二)省級發(fā)展改革委把關(guān)。對于明顯不符合申報條件或材料短缺嚴重不具備評估條件的項目，省級發(fā)展改革委應(yīng)在10個工作日內(nèi)退回，未退回的項目即正式受理。省級發(fā)展改革委應(yīng)優(yōu)化工作流程，壓縮申報層級，加大工作力度，切實提高項目報送的工作質(zhì)量和效率。如涉及省級其他部門的有關(guān)事項已由該部門(包括其下級部門)出具無異議函或書面支持意見，向國家發(fā)展改革委報送項目申報文件時不宜再重復(fù)會簽。
 

　　(三)報送國家發(fā)展改革委。省級發(fā)展改革委將符合條件的項目報送國家發(fā)展改革委。中央企業(yè)可將項目申報材料和項目所在地省級發(fā)展改革委意見直接報送國家發(fā)展改革委，也可通過省級發(fā)展改革委報送。省級發(fā)展改革委或中央企業(yè)報送時，報送文件中須包含“經(jīng)初步評估，所推薦項目屬于支持發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的行業(yè)范圍，項目材料完整齊備，不存在違背國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策的情況，符合固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度相關(guān)要求，項目符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報要求”的表述。省級發(fā)展改革委報送時，應(yīng)將上報文件和項目擬納稅情況表抄送同級稅務(wù)機關(guān)；中央企業(yè)報送時，應(yīng)將上報文件和項目擬納稅情況表抄送發(fā)起人(原始權(quán)益人)、項目公司和項目所在地稅務(wù)機關(guān)，同時出具“已將上報文件和項目擬納稅情況表抄送發(fā)起人(原始權(quán)益人)、項目公司和項目所在地稅務(wù)機關(guān)”的說明函。
 

　　(四)國家發(fā)展改革委評估推薦。收到報送項目后，國家發(fā)展改革委將按照咨詢評估管理有關(guān)規(guī)定，及時選取咨詢評估機構(gòu)。咨詢評估機構(gòu)初步核對項目申報材料，對于明顯不符合申報條件或材料短缺嚴重不具備評估條件的項目，應(yīng)當(dāng)在收到材料后10個工作日內(nèi)出具建議不予受理的書面意見；國家發(fā)展改革委將根據(jù)咨詢評估機構(gòu)意見，對項目進行“退回”處理。初步核對不存在明顯問題的項目，國家發(fā)展改革委將委托咨詢評估機構(gòu)對項目進行正式評估。
 

　　評估過程中，咨詢評估機構(gòu)可以采用問題清單方式請項目發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人等補充材料或說明情況，原則上不超過2次。項目應(yīng)在收到問題清單后15個工作日內(nèi)完成答復(fù)，特殊情況可申請延期1次，延期時長不超過10個工作日。若項目在規(guī)定時限內(nèi)無法完成答復(fù)或2次答復(fù)后仍無法清晰說明有關(guān)情況，咨詢評估機構(gòu)應(yīng)按規(guī)定出具不建議推薦的評估意見。國家發(fā)展改革委將根據(jù)工作需要，必要時組織專業(yè)力量，對有關(guān)項目進行現(xiàn)場核查。
 

　　對于評估建議推薦、委內(nèi)相關(guān)司局無不同意見的，國家發(fā)展改革委將向中國證監(jiān)會推薦并轉(zhuǎn)送項目材料。
 

　　(五)有關(guān)事項及時報告。項目推薦至中國證監(jiān)會之前，發(fā)起人(原始權(quán)益人)和基金管理人要持續(xù)更新財務(wù)數(shù)據(jù)并保持在6個月以內(nèi)；如果發(fā)生可能影響項目穩(wěn)定運營的重大情況(如重要客戶退租、重大安全生產(chǎn)事故等)，要第一時間報告國家發(fā)展改革委投資司。項目推薦至中國證監(jiān)會后，未經(jīng)國家發(fā)展改革委同意，不得在項目底層資產(chǎn)中新增資產(chǎn)。如果出現(xiàn)基金管理人、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等機構(gòu)變更，以及部分底層資產(chǎn)剝離等重大變動，發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)及時將調(diào)整情況、調(diào)整原因及更新后的項目申報材料報送國家發(fā)展改革委投資司備案。
 

　　(六)其他事項。項目發(fā)行后，已發(fā)行上市底層資產(chǎn)的改擴建、設(shè)備更新等活動，由有關(guān)方面依法依規(guī)自主開展，按有關(guān)規(guī)定辦理投資管理手續(xù)，無需再履行基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報推薦程序。
 

　　七、壓實各方責(zé)任
 

　　各有關(guān)方面應(yīng)認真履職盡責(zé)，切實提高工作質(zhì)量。對于申報時敷衍塞責(zé)、隱瞞事實、弄虛作假等情況，國家發(fā)展改革委將加大懲戒力度。
 

　　(一)壓實項目方責(zé)任。對于同一發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人，若其申報的項目在連續(xù)12個月內(nèi)被國家發(fā)展改革委按“退回”處理的次數(shù)達到3次，國家發(fā)展改革委6個月內(nèi)將不再受理其申報的項目；若故意隱瞞關(guān)鍵情況或編造虛假材料，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，國家發(fā)展改革委12個月內(nèi)將不再受理其申報的項目，并將有關(guān)情況函告中國證監(jiān)會。
 

　　(二)壓實中介機構(gòu)責(zé)任。對于為項目提供服務(wù)的律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)、稅務(wù)咨詢機構(gòu)以及擔(dān)任財務(wù)顧問的證券公司等中介機構(gòu)，若存在單獨或協(xié)助發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人等隱瞞客觀事實、提供虛假材料或誤導(dǎo)性陳述，以及重大遺漏等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，國家發(fā)展改革委12個月內(nèi)將不再受理其參與的項目，并將有關(guān)情況函告中國證監(jiān)會及其行業(yè)主管部門。
 

　　(三)壓實省級發(fā)展改革委責(zé)任。各省級發(fā)展改革委要切實負起責(zé)任，對項目質(zhì)量和申報材料嚴格把關(guān)，堅決避免將明顯不符合申報條件或材料明顯短缺的項目報送至國家發(fā)展改革委。對于項目被退回次數(shù)較多的省級發(fā)展改革委，國家發(fā)展改革委將根據(jù)具體情形，分類采取約談提醒、通報批評、暫停受理其報送項目等懲戒措施。
 

　　(四)壓實咨詢評估機構(gòu)責(zé)任。咨詢評估機構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定獨立、客觀、公正開展評估工作，嚴格遵守廉潔、回避、保密等工作紀律，確保評估質(zhì)量和評估時效。若存在未及時發(fā)現(xiàn)問題導(dǎo)致受理明顯不符合申報條件或材料嚴重短缺的項目、2次提出問題清單后仍有關(guān)鍵問題遺漏導(dǎo)致無法得出評估意見、委托評估用時嚴重超出規(guī)定時限、評估報告質(zhì)量低劣導(dǎo)致評估工作延誤等情況，國家發(fā)展改革委將按照規(guī)定予以嚴肅處理，并納入年度考核；情節(jié)嚴重的，取消其相應(yīng)評估資格。